xx投资有限公司和陈xx商品房预售合同纠纷二审民事判决书

玉林市中级人民法院

民事判决书

（2018）桂09民终230号

上诉人（一审被告）：广西北流市xx投资有限公司。

法定代表人：何xx，该公司执行董事。

被上诉人（一审原告）：陈xx，女，1987年5月16日出生，汉族，住北流市。

委托诉讼代理人：李永军，广西鸿州律师事务所律师。

上诉人广西北流市xx投资有限公司（以下简称xx公司）因与被上诉人陈xx商品房预售合同纠纷一案，不服北流市人民法院（2017）桂0981民初3453号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人上诉请求：撤销北流市人民法院（2017）桂0981民初3453号民事判决，依法改判。事实和理由：2015年5月3日在xx花园售楼部举行交房仪式和设置业主抽奖活动，证明交房时间是2015年5月3日而不是2016年5月23日。

被上诉人辩称：上诉人主张2015年5月3日是交房时间，并没有提供证据证明，当天只是进行抽奖娱乐活动并非交房程序，被上诉人也没有收到过交房通知。至今上诉人所开发的房屋也未达交房条件。

被上诉人向一审法院起诉请求：判令xx公司支付逾期交付商品房的违约金45746元（计算办法：以全部购房款403437元为基数，从2014年11月1日起计至2016年5月23日，按每日万分之二计算）。

一审法院认定事实：2014年9月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201409120033）一份，合同约定：原告购买被告开发的位于北流市城西大岭开发区商品房，建筑面积136.24平方米，总房价为403437元；交房时间定于2014年10月31日，也可延迟至银行贷款发放之日。交付商品房逾期超过60日之后，买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之2的违约金。2014年9月16日，该合同在北流市房地产管理所进行了商品房预售登记备案【备案号为（xx家园）备字第：201409120033号】。合同签订当日即2014年9月11日，原告交付了首付款121437元给被告。2014年10月11日，原告与中国银行股份有限公司北流支行签订了《个人住房贷款合同》。2014年10月29日，原、被告对该房屋进行了抵押预登记贷款手续。2014年11月24日，中国银行北流支行将原告按揭贷款282000元支付给被告，原告完成了向被告交付全部购房款的义务。之后，被告未能按时将经验收合格的商品房交付给原告，直至2016年5月23日原告因急于使用房屋向被告申请交房装修房屋，才领取了该房的钥匙并缴纳了押金、物业费等费用。另查明，被告xx公司是依法领取有工商营业执照的企业法人，其开发的xx家园已领取了商品房预售许可证。

一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，双方之间的商品房买卖合同关系依法成立、有效。双方明确约定了交房时间为2014年10月31日，也可延迟至银行贷款发放之日（即2014年11月24日），故被告获得原告银行按揭贷款之日（即2014年11月24日）起，被告便应交付房屋给原告。被告至今尚未取得商品房竣工验收合格证明，尚未符合法律规定的房屋交付条件，不能按约定时间交付房屋给原告，已经构成违约，应承担违约责任。2016年5月23日原告因急于使用房屋向被告申请交房装修房屋，领取了房屋钥匙，应认定2016年5月23日原、被告完成房屋交接手续，被告应按双方约定自逾期的第二日即2014年11月25日起至2016年5月23日止，按每日万分之二向原告支付逾期违约金。原告要求被告支付逾期交付商品房的违约金的诉讼请求，事实清楚、理由成立、证据充分，依法予以支持。但违约金的计算办法不当，应以全部购房款403437元为基数，从2014年11月25日起计至2016年5月23日共计546日，按每日万分之二计算，违约金应为44055.32元。判决：被告广西北流市xx投资有限公司支付逾期交房违约金44055.32元给原告陈xx。一审案件受理费减半收取计472元（陈xx已预交），由被告广西北流市xx投资有限公司负担。

本院二审期间，上诉人与被上诉人均未提交新的证据。

本院二审查明的事实与一审查明的事实无异，对一审查明的事实本院予以确认。

本院认为，本案买卖双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应严格按合同约定履行。关于房屋的交付，合同中明确约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。上诉人xx公司至今尚未取得讼争商品房所在建设工程的竣工验收合格证明，房屋不能达到交付使用条件，尚不能进行合法交付，而按合同的约定，xx公司应交付房屋的时间，为其公司取得陈xx通过银行按揭贷款而交纳剩余房款的2014年11月24日，显然，xx公司已经逾期交房而违约。由于被上诉人陈xx急于使用房屋，要求xx公司交房给其使用，陈xx于2016年5月23日领取了房屋钥匙，接收了房屋，此事实已为陈xx所提供的当天签订的《业主（住户）消防安全责任书》、xx家园物业服务中心当天收取陈xx交纳的维修资金、电梯维护费、装修押金、生活垃圾费所出具的收据等证据所证实，可予认定。xx公司上诉主张其交房时间是在2015年5月3日，既不能提供房屋交付手续等证据予以证明，也与查明的事实不符，本院不予采信。一审判决认定xx公司逾期交房的时间为2014年11月25日起至2016年5月23日止正确，据此按合同约定的方法计得逾期交房的违约金为44055.32元，判决由xx公司支付给陈xx，并无不当。综上，上诉人xx公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费944元（上诉人广西北流市xx投资有限公司已预交），由上诉人广西北流市xx投资有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长  梁坚

审判员  江永胜

审判员  甘伟强

二〇一八年四月二十七日

书记员  梁愉